Når man investerer i en bolig, der ikke er helt ny, vil man ofte være ude for, at der forekommer fejl og mangler, som ikke kunne forudses før købet. Det betyder imidlertid ikke nødvendigvis, at køberen kan kræve, at sælgeren skal dække skaderne. I det tilfælde, at køber efter handlen finder mangler eller fejl af et vist omfang ved boligen, tilrådes det at både køber og sælger søger professionel hjælp til at få afklaret forholdet. Det kan for eksempel være hos en boligadvokat. Advokaten kan nemlig ud fra skaderne vurdere, om der er belæg for at kræve erstatning eller eventuelt et afslag i købesummen. Har køber tegnet en ejerskifteforsikring, skal skaden meldes til forsikringsselskabet. Forsikringsselskabet vurderer herefter, om skaden kan dækkes af forsikringen.
Fejl og mangler er sælgers ansvar
Det er i udgangspunktet sælger, der har ansvaret for skjulte skader, mangler og fejl ved boligen. Sælger kan imidlertid fritages for sit ansvar, hvis han eller hun sørger for følgende, inden køberen skriver under på købsaftalen:
- Får udarbejdet en tilstandsrapport samt en elinstallationsrapport. Begge skal overdrages til køberen.
- Indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring som ligeledes skal overdrages til køberen.
- Tilbyder at betale det der svarer til halvdelen af ejerskifteforsikringens præmie.
- Gør køberen opmærksom på det faktum, at sælgers ansvar bortfalder, når de nævnte betingelser opfyldes. Almindeligvis vil man skrive dette i et bilag vedlagt købsaftalen.
Huseftersynsordningen
Muligheden for at gøre sig ansvarsfri som sælger, kan man takke Huseftersynsordningen for. Med den i ryggen er sælger ikke længere ansvarlig for funktionsdygtigheden eller lovligheden af bygningens varme-, el-, sanitets- eller ventilationsinstallationer. Som boligejer er det vigtigt at vide, at Huseftersynsordningen kun benyttes i forbindelse med handel med huse, sommerhuse og villalejligheder. Ikke ved salg eller køb af almindelige lejligheder. Grunden til det er, at det bliver meget dyrt at skulle foretage en fyldestgørende gennemgang af en måske stor ejendom med mange lejligheder. Ved handel med ejerlejligheder er det derfor sælger, der hæfter for skjulte fejl mm. – ofte i 10 år.
Hvad falder uden for Huseftersynsordningen?
Med Huseftersynsordningen er man som sælger ansvarsfri med hensyn til bygningerne. Man hæfter imidlertid stadig for mangler og skader, der relaterer sig til selve grunden:
- Sælger hæfter i forbindelse med forurening af grunden.
- Sælger hæfter desuden for forhold, som strider imod offentligretlige forskrifter eller imod en servitut. Sælger hæfter dog ikke, hvis det drejer sig om ulovlige varme-, el-, sanitets- eller ventilationsinstallationer, som jo går under Huseftersynsordningen og dermed gør sælger ansvarsfri.
- Sælger er ansvarlig for de stikledninger og kloakker, der hører til bygningen. Der kan forekomme undtagelser, hvis forholdet burde have været opdaget og noteret af den bygningssagkyndige, da han eller hun gennemgik ejendommen i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten.
- Sælger hæfter for skader, der er kommet til efter udarbejdelse eller fornyelse af tilstandsrapporten.
- Sælger hæfter, hvis han eller hun har afgivet garanti for et forhold.
- Sælger er ansvarlig hvis vedkommende har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.
- Sælger er ansvarlig, hvis bygningen er opført af sælger med salg for øje.
Forældelsesfrister
I udgangspunktet er forældelsesfristen for et krav fra købers side på 3 år og fristen vil normalt regnes fra overtagelsesdatoen. En køber skal gøre opmærksom på eventuelle skader, mangler eller fejl indenfor en rimelig tidsramme efter, at han eller hun burde have opdaget skaden, ellers vil kravet om erstatning ikke kunne imødekommes. Den absolutte forældelsesfrist er dog 10 år efter overtagelsesdatoen. Herefter kan sælger ikke længere gøres ansvarlig. Gælder det forurening af grunden, er fristen dog helt oppe på 30 år.
Aftale om ansvarsfrihed mellem sælger og køber
Som sælger og køber er det muligt at indgå en aftale om, at sælger for eksempel ikke hæfter for skader, der er opstået efter udarbejdelsen af tilstandsrapporten eller, at sælger ikke kan drages til ansvar for forurening af grunden. Aftalen skal dog være meget specifik for at være gyldig.