Selvsalg bolig og lejlighed

Salgsopstillingen

Når du ønsker at sælge din bolig ved selvsalg er det dig selv, der skal stå for at få udarbejdet en salgsopstilling. Salgsopstillingen skal både indeholde oplysninger om boligens økonomiske forhold og en beskrivelse af boligen. Når du vælger at sælge din bolig uden en ejendomsmægler, er der ikke et krav om, at der foreligger en salgsopstilling. Men det vil gøre det lettere og mere overskueligt for en køber, hvis der er udarbejdet en sådan. Det er en god ide at få juridisk bistand til udfærdigelsen af salgsopstillingen, da du som sælger kan blive gjort ansvarlig, hvis der forekommer fejl i opstillingen. En salgsopstilling vil ofte indeholde følgende oplysninger:

• Kontantprisen
• Lån, byrder og gæld
• Grund- og ejendomsværdi
• BBR-oplysninger angående bolig- og grundareal
• Boligens beliggenhed og matrikelnummer
• Energimærke
• Forsikringsforhold
• Servitutter
• Oplysninger om eventuel forurening
• Andre væsentlige aspekter

TIP:
Få en gratis vurdering hos Estaldo.dk –  Læs mere her

Købsaftale

I en bolighandel er købsaftalen det dokument, der har størst betydning. Købsaftalen udgør nemlig selve grundlaget for aftalen mellem køber og sælger. Det er sælgeren, der skal få udfærdiget købsaftalen og det er vigtigt, at du sørger for at den udarbejdes korrekt. Det kan blive en dyr fornøjelse for dig, hvis der er fejl i købsaftalen. Derfor er juridisk bistand at anbefale. En købsaftale skal i udgangspunktet indeholde følgende:

• Oplysninger om sælger og køber
• Beskrivelse af boligen
• Boligens pris
• Overtagelsesdag
• Alle de øvrige vilkår som sælger og køber aftaler. For eksempel angående medfølgende inventar mv.

Tilstandsrapport

De fleste får udarbejdet en tilstandsrapport over deres bolig i forbindelse med et ejendomssalg. Det er frivilligt, men fravælger man rapporten kan man ikke tegne en ejerskifteforsikring (se nedenfor) og vil dermed hænge på mangelansvaret for boligen i ti år.

En tilstandsrapport giver oplysninger om boligens generelle tilstand og udarbejdes af en byggesagkyndig. Den byggesagkyndige foretager en grundig gennemgang af husets tilgængelige dele. Det vil sige, at det, er de dele man umiddelbart kan se, der rapporteres i tilstandsrapporten. Derfor er du som sælger forpligtet til loyalt at oplyse om de skjulte mangler, som du kender til. Den byggesagkyndige inddeler de fejl og mangler, der er, på en skala alt efter, hvor graverende de er. Skalaen går fra kosmetiske mangler til mangler, der skal undersøges grundigere med henblik på sikkerheden. Rapporten gælder i 6 mdr. efter udarbejdelsen.

I udgangspunktet udarbejdes der ikke en tilstandsrapport for ejerlejligheder. Det kræver nemlig, at der i tillæg udarbejdes en for hele den ejendom, som lejligheden ligger i.

Elinstallationsrapport

Ligesom en tilstandsrapport er en elinstallationsrapport frivillig, men en forudsætning for tegningen af en ejerskifteforsikring. Det er en autoriseret elinstallatør, der skal udarbejde rapporten. Elinstallatøren gennemgår alle husets tilgængelige elinstallationer og vurderer deres tilstand. I tillæg foretages der stikprøver for eksempel bag stikkontakter forskellige steder i boligen. Elinstallationsrapporten gælder 1 år, fra den bliver indberettet.

Ejerskifteforsikring

Normalt vil du som sælger af en bolig bære et mangelansvar i ti år fra købers overtagelse af boligen. Hvis du har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, kan du indhente tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde køber at betale minimum halvdelen af forsikringen. Gør du det kan du i høj grad forsikre dig mod det ti-årige mangelansvar. Men det er vigtigt at overholde de nedenstående betingelser. Gør du ikke det, kan du som sælger stadig stilles til ansvar.

• 1. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal udleveres til køber før, der skrives under på købsaftalen.
• 2. Sammen med de to rapporter skal sælger aflevere tilbuddet på ejeskifteforsikringen.
• 3. Sælger skal på skrift tilbyde at betale det halve af ejerskifteforsikringen.

Opfylder du som sælger de ovennævnte betingelser, vil du slippe for mangelansvaret også selvom køber ikke ønsker en ejerskifteforsikring. En betingelse for at slippe for ansvaret er dog også, at du ikke har undladt at oplyse loyalt om fejl og mangler du kender til, men som ikke var tilgængelige for den byggesagkyndige.
Husk at både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten har gyldighedsfrister.

Energimærkningsrapport

Ifølge lovgivningen skal der foreligge et energimærke, der er gyldigt, når en bolig skal sælges. Der er undtagelser for eksempel ved ældre sommerhuse, fredede bygninger, boliger under 60 m2, som er fritstående. Energimærkningsrapporten udfærdiges af en bygningssagkyndig, der er beskikket til sådanne opgaver. Rapporten belyser i hvilken grad bygningen er energivenlig og oplyser om de tiltag, der kan gøres for i højere grad at spare på energien. Energimærkningen gælder i ti år, hvis den er fra efter 2011.

Tingbogsattest

I en tingbogsattest står alle en ejendoms registreringer. Attesten er dateret og viser dermed, hvad der frem til den pågældende dato er tinglyst på ejendommen. Oplysningerne i attesten er for eksempel: Adkomst, hæftelser, sidste handel samt dens pris og servitutter. Tingbogsattesten skal være så ny som muligt, så man kan være sikker på, at der ikke er tilføjet noget siden udskrivelsen.

BBR-meddelelse

BBR-meddelelsen indeholder oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret i den pågældende kommune. Det er oplysninger så som opførelses år, beliggenhed, størrelse, tekniske forhold osv. Det er dig som sælger der skal fremskaffe en BBR-meddelelse.

Ejendomsdatarapport

I ejendomsdatarapporten er der samlet mange offentlige oplysninger i relation til ejendommen. Det er blandt andet:

• Lokalplaner
• Ejendommens værdi og ejendomsskat
• Energimærkning, elinstallations- og tilstandsrapport.
• Spildevand og vandforsyning
• Jordforurening
• Byggelinjer mm.

Det er dig som sælger, der skal indhente rapporten. Det kan gøres online.

Skøde

Et skøde er det dokument, der viser, hvem der er den retmæssige ejer af en ejendom. For at være gyldigt skal det tinglyses. Et skøde indeholder de vigtigste elementer fra bolighandlen:

• Oplysninger om sælger og køber.
• Oplysninger om ejendommen.
• Købsprisen og finansiering.
• Overtagelsesdato.

Refusionsopgørelse

I refusionsopgørelsen opgøres det økonomiske mellemværende, som sælger og køber har i forbindelse med bolighandlen. Forbrugsmålere aflæses og forudbetale ydelser og bagudbetalte ydelser opgøres, så sælger og køber hver især kun betaler for deres eget forbrug mm. Refusionsopgørelsen skal normalt være udfærdiget senest 30 dage fra overtagelsesdatoen og det vil ofte være købers advokat, der står for det.