Andelsboligerne er generelt lettere at sælge end både lejligheder og huse. Grunden er naturligvis den lavere binding økonomisk og typisk også den lave boligafgift.
Særlig i København og Århus er der gode priser på boligafgift i Andele kontra lejen i lejligheder og meget stor efterspørgsel fra førstegangskøbere.
Forældrekøb er sjældent tilladt jf vedtægterne, husk at tjek det, hvis det er forældrekøb der har interesse.
(Mange foreninger ønsker ikke andelen kan videreudlejes, hvilket sker ved forældrekøb)
Med eller uden mægler
I de større byer kan det være så let at sælge en Andelsbolig, at det kun tager få dage. I andre områder kræver det langt mere.
Men fælles for andele er den hurtigere omsætning på markedet og derfor vil det være en god idè at forsøge med selvsalg i samarbejde med en boligadvokat først.
Typisk tager ejendomsmægleren omkring 35.000 og boligadvokaten koster under 10.000.
Husk at tjek andelsforeningens vedtægter, så du er sikret der ikke er krav om mæglersalg.
Prisfastsættelse
Prisen er fastsat ud fra andelsforeningens vedtægter og reguleres kun 1 gang om året. Læs på ABF om prisfastsættelse her
Har der de seneste år været voldsomme værdistigninger, så overvej om du skal vente med salg til efter næste regnskab (Typisk omkring marts – april).
Prisen står i regnskabet og hertil skal tillægges alle de forbedringer du har lavet i løbet af ejerskabet og eventuelt videreførte forbedringer tidligere ejere har lavet.(husk afskrivning pr. år)
Hvilken model du skal anvende til beregning, vil være angivet i vedtægterne. Meget ofte er det standard tal. Læs på retsinformation her
Her er der en fast timepris for eget arbejde, hvis du f.eks. selv har lagt nyt gulv. Og en beregningsmodel til afskrivning pr. år på materialer.
Det er vigtigt beregningerne laves, så de 100% opfylder vedtægternes krav og det er en rigtig god ide at få dem godkendt af bestyrelsen før salg.
Energimærkning og rapporter
En andelsbolig skal have en gyldig energimærkning. I øjeblikket vil mange opleve, at de er tvunget til at betale for udfærdigelsen, da det er et nyligt krav. (Det er sælger der skal betale udgiften)
Energirapporten gælder 10 år frem. (har du boet få år i en andel, vil den gamle energimærkning være gyldig)
Er din andelsbolig fra før 1991 er det nødvendigt med fysisk inspektion og derfor vil prisen for energimærkningen da være dyre end hvis andelen er opført efter 1991.
Er den opfør efter 1991 er det nemlig ikke nødvendig for energikonsulenten af lave en fysisk inspektion, her kan beregningerne laves ud fra oplysninger om andelen.
Der er stor prisforskel på de to typer rapporter.
Andelen må ikke annonceres ”Til salg” før en energimærkning er udført.
Der er forskel på hvem der skal betale for energimærkningen alt efter hvilken type andel du har. En andelslejlighed skal have en fælles energimærkning betalt af bestyrelsen, fritliggende Tæt/lav bebyggelse skal selv betale.
Andre rapporter
Der er ikke behov for tilstands eller elinstallationsrapporter ifølge loven, så der er ingen grund til at få dem udfærdiget.
I visse tilfælde vil en køber anmode om en tilstandsrapport og her kan men indgå en særaftale f.eks. splitte beløbet 50 / 50.
Det er her vigtigt at forklare køberen, at de fejl der eventuelt rapporteres ikke som sådan kan udbedres af sælger, da det er et anliggende der hører under foreningen og bestyrelsen.
Det er naturligvis muligt, at forhører bestyrelsen, om det er muligt at få rettet fejl ifm. salget for at gøre en køber tilfreds, men det vil sjældent være tilfældet ved større skader.
Salgets gang
På ABF hjemmeside er det muligt at udprinte standard dokumenter til et salg.
Det kræver foreningen er medlem af ABF.
I forbindelse med slaget, vil køber ofte bede om adgang til følgende dokumenter:
– Andelsforeningens regnskab de sidste 2 -3 år.
– Budget for næste år.
– Nøgleoplysninger (skal være udfyldt af foreningen)
– Referater fra andelsforeningens generalforsamling de sidste 2 – 3 år.
– Vedligeholdelsesplan for andelsforeningens ejendomme.
– Salgsopstilling for andelen
– Forbrugsudgifter for andelen de sidste 2 år.
– Dokument med beregning af afskrivning og tillægspris for forbedringer.
– Overdragelsesaftale. Hent dokument gratis her
I mange tilfælde vil køber gerne se en oversigt over de forskellige lån, der er tegnet i foreningen, spørg kassereren om det er muligt at få en kopi.
Det er en rigtig god idé at have en boligadvokat med ind over salget, så alt gøres helt efter bogen.
Det giver også køberen tryghed og det vil være lettere at sælge uden mægler.
Sælg på billigst mulige måde
Vælger du at sælge uden en mægler, vil dine opgaver være at få sørget for annoncering og fremvisning.
Når du har lagt alle dokumenter og billeder på din profil, kan du dele profilen i forskellige relevante Facebook grupper og købe en markedsføringspakke, så du får annoncer i Google.
Godkendelse af køber
Generelt er det en rigtig gode idé at have bestyrelsen med ind over et salg helt fra begyndelsen af, så de er orienteret og du ikke kommer til at gøre noget forkert.
Typisk skal bestyrelsen godkende køberen alligevel.
Der kan også være venteliste i foreningen, så du ikke selv har indflydelse på, hvem andelen kan sælges til.
I den skals tilfælde skal andelen tilbydes de noterede på listen, før den kan sælges til anden side.
Overdragelse
Når køberen har set andelen og sagt ja til at købe, vil der i overdragelsesaftalen være angivet forskellige datoer.
Der skal aftales hvornår købesummen skal være indbetale og den skal indbetales til andelsforeningens konto, der tilbage holder et særligt aftalt beløb i 30 dage efter overdragelsesdatoen.
Er beløbet indbetalt (typisk 14 dage før overdragelsen) vil overdragelsen af nøgler ofte ske når du har fået købsbeløbet overført (minus det beløb foreningen tilbageholder i 30 dage)
En repræsentant fra bestyrelsen er typisk med ved overdragelsen, hvor andelen gennemgås og der eventuelt noteres fejl.
De fejl der noteres, kan være nye skader sket efter køber har besigtiget andelen – eller fejl opdaget under flytningen af sælger som f.eks. kan være pålagt foreningen at udbedre.
30 dage efter overtagelsen vil det tilbageholdte beløb blive overført til sælgers konto såfremt, der ikke har været indsigelser fra køber.
Det vil være fejl på forbedringer som ikke er opdaget ved overtagelsen, som køber kan gøre indsigelser mod.
Har du f.eks. moderniseret badeværelset og vælter toiletkummen pga forkert montering, vil det være dig som sælger, der skal betale for genetablering m.v.
