Huseftersynsordningen er blevet lavet for at mindske de uforudsete økonomiske aspekter ved en hushandel. Den indeholder en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport og baner vejen for, at køber og sælger kan tegne en ejerskifteforsikring. Ordningen kom i kølvandet på loven om forbrugersikkerhed i forbindelse med handel med fast ejendom.

Hvem udfører et huseftersyn?

For at udføre et huseftersyn skal der inddrages to kompetencer: et elinstallatørfirma med autorisation og en beskikket bygningssagkyndig. Det er deres undersøgelser, der danner baggrund for udarbejdelsen af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Tilstandsrapporten

Ved salg af en bolig kan sælgeren vælge at få lavet en tilstandsrapport. Det er en vurdering af en boligs tilstand på skrift. Selvom rapporten ikke er lovpligtig, er den ofte gavnlig at have for både køber og sælger.
Tilstandsrapporten kan udfærdiges for alle ejerboliger. Det vil sige både for enfamilieshuse, ejerlejligheder, sommerhuse, ideelle anparter samt landbrugsejendomme, der ikke har landbrugspligt. Rapporten skal give køber en viden om, hvad det er for en bolig de står overfor.
Fra sælgerens perspektiv er tilstandsrapporten (og elinstallationsrapporten) nødvendig for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen kan sikre sælgeren mod at skulle hæfte for eventuelle fejl og mangler på boligen.

Hvad er skader på boliger?

En bygningssagkyndig, som er beskikket til at udforme tilstandsrapporten gennemgår huset og benytter et skema, som er udarbejdet til formålet af Erhvervs- og byggestyrelsen. Rapporten skal både angive tegn på skader og egentlige skader. Skader kan for eksempel være:

  • Brud på materialer – flækkede tagsten mm.
  • Lækager – utætte badeværelsesfuger mm.
  • Deformeringer – skævvredet tagkonstruktion mm.
  • Svækkelser – tagkonstruktioner med råd mm.
  • Revner – sætningsskader mm.
  • Ødelæggelser – hærget gulv mm.

Derudover skal en bygningssagkyndig angive manglende bygningsdele, som kan forårsage skader. Det kan f.eks. være en manglende fransk altan.

Tilstandsrapportens karakterskala

I rapporten får skaderne karakterer alt efter graden af alvor. Karakterne er følgende:

  • UN: bør undersøges nærmere
  • K3: kritisk skade
  • K2: alvorlig skade
  • K1: mindre alvorlig skade
  • K0: kosmetisk skade
  • IB: ingen bemærkninger

Det er ikke altid, at de alvorligste skader er de dyreste at udbedre. Derfor skal man som køber også kigge på de mindre alvorlige skader. De kan nemlig dække over ting, der måske vil genere køberen i hverdagen, selvom de ikke som sådan er nødvendige at gøre noget ved med det samme. Så frem for at fokusere på karakteren, så fokuser på hvilke skader, der reelt er på spil.

Ved karakteren UN skal man dog som køber råbe vagt i gevær. En ejerskifteforsikring dækker nemlig ofte ikke de skader og fejl, der burde have været undersøgt før huskøbet. Som køber skal man altid kræve en undersøgelse af et UN punkt, inden man skriver under på købskontrakten.

VVS-installationer

I tilstandsrapportens bagerste del er der en liste, hvor sælgeren bl.a. skal oplyse om eventuelle fejl eller skader på VVS-installationer. Hvis sælger har kendskab til funktionssvigt i relation til varme- eller vandinstallationer skal det videregives til købere her.

Elinstallationsrapport

For at kunne tegne en ejerskifteforsikring skal man sammen med tilstandsrapporten og så have udarbejdet en elinstallationsrapport. Grunden er, at elektricitet bærer skylden for mange brande. Ved at gennemgå elinstallationerne er det muligt at opdage eventuelle fejl, som indebærer en risiko for brand og dermed en risiko både sikkerhedsmæssigt og økonomisk. En elinstallationsrapport kan udfærdiges for alle slags ejerboliger. Det er et autoriseret elinstallationsfirma, der skal stå for eftersynet og rapporten. Rapporten skrives i et specielt skema, der er udarbejdet til formålet af sikkerhedsstyrelsen.

Hvad undersøges ved el-eftersynet?

Alle synlige installationer bliver gennemgået af elinstallatøren. Ved gennemgangen foretages blandt andet følgende:

  • El-tavler besigtiges
  • Fejlstrømsafbryder kontrolmåles
  • Der tages stikprøvekontrol bag lampeudtag, stikkontakter og afbrydere.
  • Lavvoltsinstallationer gennemgås.
  • Antal og dimensionering af elinstallationerne noteres.
  • Beskyttende dele gennemgås.

I elinstallationsrapporten gennemgås ikke installationer, der ikke kan ses. For eksempel ledninger, der er skjul af et sænket loft. Udendørs elinstallationer, der ikke er en del af selve bygningen gennemgås heller ikke. For eksempel lamper i indkørslen. Hårde hvidevarer er heller ikke en del af rapporten og det vurderes heller ikke om elinstallationerne er tidssvarende.

Elinstallationsrapportens karakterskala

Den karakterskala, der benyttes til elinstallationsrapporten, er i det store og hele den samme, som anvendes til tilstandsrapporten:

  • UN: bør undersøges nærmere.
  • K3: ulovligt forhold. Kan med det samme eller på kort sigt indebære risiko for brand eller personskade og/eller påvirker funktionsdygtigheden i en væsentlig eller stor del af elinstallationen.
  • K2: ulovligt forhold. Kan på længere sigt indebære risiko for brand eller personskade og/eller påvirker funktionsdygtigheden i en afgrænset eller mindre del af elinstallationen.
  • K1: ulovligt forhold, men ikke umiddelbart farligt og påvirker ikke funktionsdygtigheden.
  • K0: kosmetisk eller praktisk mangel.
  • IB: ingen bemærkninger.

Igen skal man som køber være opmærksom på karakteren UN. Den gives for eksempel, hvis det ikke var muligt at undersøge/se alle afbrydere/kontakter i et givent rum. Før man underskriver købskontrakten, bør alle de skjulte installationer afdækkes og undersøges.