Ved at tegne en ejerskifteforsikring kan du som sælger fraskrive dig det lovpligtige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler. Her gennemgås, hvad en ejerskifteforsikring er og, hvilke fordele den har for sælger og køber.

Hvor er ejerskifteforsikringen aktuel?

En ejerskifteforsikring kan både tegnes for huse – enfamiliehuse, rækkehuse mm. – og for ejerlejligheder, anpartsboliger og sommerhuse. De fleste forsikringer sælges dog til enfamiliehuse. Det hænger blandt andet sammen med, at det er omstændeligt at få udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport for en lejlighed. Det kræver nemlig at hele den ejendom, som lejligheden er en del af, skal undersøges. Det kan sjældent betale sig.

Forsikringen oprettes af sælger

Som sælger er det dig, der skal sørge for at ejerskifteforsikringen tegnes. Du kan kun tegne forsikringen, hvis du først har fået udfærdiget en tilstandsrapport samt en elinstallationsrapport, og begge stadig er gyldige. En ejerskifteforsikring dækker nemlig alene skader, som ikke beskrives i de to rapporter – det vil sige skjulte skader. Hvis det drejer sig om skader, der dækkes af for eksempel husforsikringen eller lignende, dækkes den ikke af ejerskifteforsikringen.

Hvad er prisen på en ejerskifteforsikring?

Prisen for en ejerskifteforsikring ligger et sted mellem 8.000 kroner og 30.000 kroner (inklusive moms). Det er som nævnt tidligere sælgeren, der skal sørge for at forsikringen tegnes, og i tillæg skal sælger tilbyde køber at betale halvdelen af forsikringssummen. Det står køber frit for at vælge en dyrere forsikring end den sælger tilbyder at betale halvparten af, men så skal køberen selv betale merudgiften. Typisk vil en ejerskifteforsikring dække i 5 år.

Udvidede ejerskifteforsikringer

Det er også en mulighed at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker i 10 år og som i tillæg dækker flere ting – den såkaldte udvidede ejerskifteforsikring. Det den dækker er for eksempel kloakledninger og stikledninger, der ikke er lovlige, i nogle tilfælde forurening og andre forhold, der kan medføre skade på boligen. I tillæg dækker forsikringen til tider forhold ved boligens indretning, som er ulovlige og også var det ved opførelsen. Prisen for en udvidet ejerskifteforsikring er naturligvis noget højere end prisen på en almindelig 5-årig forsikring.

Ændrede regler i 2012

Den 1/5- 2012 blev der foretaget ændringer i reglerne for ejerskifteforsikringer. Den væsentligste ændring var, at ulovlige vvs- og elinstallationer nu dækkes af den almindelige 5-årige ejerskifteforsikring i stedet for kun af den udvidede. I tillæg blev der fastsat en selvrisiko på højst 5.000 kroner per skade, hvor selvrisikoen tidligere kunne være helt oppe på mellem 10.000 kroner og 20.000 kroner.

Hvorfor er ejerskifteforsikringen nyttig for køber?

Der er ingen lov, der pålægger en køber at takke ja til en ejerskifteforsikring. Det er helt frivilligt, men det kan dog kun anbefales at tegne forsikringen. Den dækker nemlig, hvis der skulle vise sig at være fejl, mangler og skader, der ikke er nævnt i elinstallationsrapporten eller tilstandsrapporten. Har boligen for eksempel en skade, som ikke er forventelig for et hus af pågældende alder og type – den kan eksempelvis være forårsaget af en konstruktionsfejl – vil forsikringen sandsynligvis dække. Drejer det sig derimod om en kælder, der er fugtig i et gammelt hus, er det forventeligt og vil ikke blive dækket.

Er der ikke tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med et hussalg, er det sælger, der er ansvarlig for de eventuelle fejl, mangler og skader huset har og som ikke nævnes i tilstands- og elinstallationsrapporten. Det er således sælger, der skal dække udbedringen og ikke en almindelig husforsikring. Det er en meget besværlig proces for køberen at skulle bevise hvilke fejl, mangler og skader huset havde inden overtagelsen. Skaderne kan gå flere ejere tilbage og drejer det sig for eksempel om en fejl i boligens konstruktion, kan det gå tilbage til husets opførelse. Det kan derfor være svært og i nogle tilfælde umuligt at få skaderne dækket.

En køber kan kun tegne ejerskifteforsikringen, hvis sælgeren tilbyder det. Husk at forsikringen skal være tegnet inden huset skifter ejer.

Hvorfor er ejerskifteforsikringen nyttig for sælger?

Når man sælger en bolig, kan man blive stillet til ansvar i 10 år for eventuelle fejl, mangler og skader, som huset måtte have før salget. Tilbyder du køberen en ejerskifteforsikring, slipper du for ansvaret. Der er tre forudsætninger for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring:

  • Der skal udarbejdes en tilstandsrapport for den bolig, du vil sælge.
  • Der skal også udarbejdes en elinstallationsrapport.
  • Du skal som sælger tilbyde køber en ejerskifteforsikring, hvor du betaler halvparten.

En ejerskifteforsikring dækker typisk følgende

Det en ejerskifteforsikring dækker er skjulte fejl og mangler samt skader, der eksisterede inden køber overtog ejendommen, men som enten ikke er nævnt i elinstallations- eller tilstandsrapporten eller, som er beskrevet forkert. For at forsikringen dækker skal skader mm. naturligvis anmeldes i den periode, hvor forsikringen gælder. Typiske skader der dækkes er: lækage, svækkelse, deformering, brud, revnedannelse, manglende bygningsdele, ulovlige elinstallationer.