Boligfinansiering

19

Boligfinansiering og lånetyperLangt de fleste bolighandler gennemføres ved hjælp af finansiering fra realkreditinstitutter og banker/pantebrevsselskaber. Normalt belånes op til 80% af købssummen i et realkreditselskab, såsom Realkredit Danmark, Nykredit, BRF Kredit eller Total Kredit.
De næste 15% finansieres af pantebrevsselskaber eller banker og denne del af lånesummen kaldes ofte for et pantebrevslån eller et boliglån (typisk når det sker gennem en bank).
De sidste 5% af lånet skal køber typisk selv kunne udbetale fra egen opsparing. Siden 2015 har det været et krav fra finanstilsynet til bankerne, at bankerne ikke må udlåne de sidste 5%. Der findes dog en undtagelse for yngre boligkøbere, der ikke har haft mulighed for at opspare dette beløb. Der vil dog stadig være krav om rådighedsbeløb og fornuftig indtjening til at sikre stabile lånafdrag.

Pantebrevslån og realkredit

De fleste bolighandler finansieres ved realkreditlån, som er baseret på obligationer udstedt af realkreditinstituttet. Her kan max 80% af købesummen finansieres, mod hele 95% af købesummen via pantebrevslån. Ofte er realkreditlån billigere end pantebrevslån. Pantebrevslån kan dog være relevante alternativer såfremt:
Du skal låne under en halv million: Stiftelsesomkostninger til realkreditlån er typisk ret høje og skal du låne under en halv million, kan det være mere interessant med et almindeligt banklån eller et pantebrevslån.
Banken siger nej: Hvis du skal købe en bolig udenfor storbyerne eller i et område hvor banken vurderer at det kan svært at sælge din bolig, eller hvis din økonomi ikke lever op til bankens skrappe krav, kan du risikere at banken afviser at finansiere dit boligkøb. Alternativet er heldigvis ligefor. Pantebrevslån bruges ofte i disse tilfælde, hvor du som boligkøber kan gå videre med en bolighandel udenom banken. Det vil være lidt dyrere end med realkredit og banklån, men giver dig frihed til at købe den bolig du ønsker.

Pantebrevslån og banklån

Et banklån er ofte billigere end et pantebrevslån, men det er ikke ualmindeligt at banken siger nej, hvorfor pantebrevslån er et gængs og udmærket alternativ. Men man skal være opmærksom på at renter på pantebrevslån er betydelig højere end på eksempelvis realkreditlån. Et fastforrentet realkreditlån kan i 2019 fås for omkring 2-3%, mens et tilsvarende pantebrevslån koster fra 6-8%., det vil sige at det koster over dobbelt så meget at låne pengene som pantebrevslån.
Men skal du bruge finansiering på den del af boligens pris der ligger over 80%, skal du bruge et ”almindeligt” boliglån i banken, og her er renterne mere sammenlignelige med et pantebrevslån optaget i et pantbrevsselskab. Med et pantebrevslån kan du finansiere helt op til 95% af boligens værdi, og til forskel fra de fleste bank- og boliglån, så er renten fast. Det får du normalt ikke i banken når du spørger efter et boliglån.
Der en række andre forskelle mellem banklån/boliglån og et pantebrevslån. Et banklån benytter et ejerpantebrev, som tinglyses på boligen. Af dette fremgår kun det samlede beløb der stilles sikkerhed for, men der står intet om lånets øvrige vilkår. Disse fremgår af en separat låneaftale.

Et pantebrevslån tinglyses i sin helhed, med rater, rente, indfrielsesbetingelser mv. Dermed er et pantebrevslån en mere transparent lånetype.
Pantebrevslån står også stærkere ved, at det ikke kan opsiges af långiver. Selvom du erklæres personlig konkurs, vil det ikke medføre at lånet opsiges, hvad banker almindeligvis vil gøre i dette tilfælde. Dertil kommer at banken kan ændre lånekrav og lånepolitiker, så de ikke længere vurdere at din privatøkonomi berettiger lånet, med en lånopsigelse til følge. Det kan ske hvis banken vurdere at din boligs værdi er faldet over en periode – så ønsker de en udbetaling så belåningsgraden sænkes og deres sikkerhed øges.

Det starter med en vurdering af huset

Når du gerne vil låne i boligen, sender realkreditinstituttet og/eller pantebrevsselskabet en ejendomsmægler ud for, at vurdere boligen. Der kan være stor forskel på vurderingen af huset afhængig af, om du skal sælge eller låne. Ofte vil lånevurderingen være mere konservativ, da vurderingen skal tjene som sikkerhed for et lån over en længere årrække, hvor en salgsvurdering er et øjebliksbillede af boligen og boligmarkedet. Husvurderingen og dine øvrige formue- og indtjeningsforhold indgår i kreditvurderingen, og er også udslagsgivende for den rente du kommer til, at betale for lånet.