Andelsbolig køb

253

Køb af andelsbolig hvordanFor rigtigt mange er køb af en andelsbolig noget nyt og der er mange spørgsmål, da andelsformen er anderledes end køb og salg af hus.

Vi vil her se nærmere på, hvad du bør være særligt opmærksom på, når du overvejer at købe en andelsbolig.

Hvad er en andelsbolig

En forening optager lån til at bygge f.eks. 20 andelsboliger og er fælles om at betale alle udgifter til driften af boligerne.

Hver måned betaler hver andelsejer et beløb, der er med til at dække de samlede udgifter herunder, lånet til opførelsen, renovation, udgifter til grønne arealer både sommer og vinder, forskellige andre udgifter til f.eks. vejlaug, grundejerforening og fælleshus.

Boligafgiften dækker den type udgifter og ud over dem, skal du selv betale for el, vand og varme samt eventuelt internet og tv-pakke samt udgifter til lån du selv har optaget for at købe andelen.

Hvad er dit?

Når du køber en andel, køber du ikke selve boligen /lejligheden. Du køber brugsretten til den og dermed ”alt det indvendige”.

Det er altså ikke hele lejligheden / andelshuset der er dit og du er derfor også underlagt vedtægterne i andelsforeningen, hvor der står anført, hvad du må og ikke må -og hvad du er forpligtet til samt hvad foreningen er forpligtet til.

Vedtægterne er derfor uhyre vigtige at nærlæse.

Alt vedligeholdelse udvendigt sørger andelsforeningen for og det er også foreningen der typisk sørger for vedligeholdelse af fælles grønne arealer og veje – eventuelt i samarbejde med en grundejerforening.

Det er med andre ord ikke dig der står for nye vinduer, nyt tag, sprækker i soklen og den type vedligeholdelse.

Det du er pålagt at vedligeholde er indvendigt og kan f.eks. være lakering af dørtrin, skift af bruser og vandhaner og den slags mindre udbedringer der vil opstå med tiden.

Andelsboligens stand

Når du køber en andelsbolig, er den vurderet til et bestemt beløb og det kan gøres på flere forskellige måder.
Typisk er det en ejendomsmægler der hver år samlet set vurderer alle andelsboliger til et samlet beløb, hvor hver andelsbolig ikke gås efter.

Derfor kan den indvendige stand varierer. Du kan sagtens opleve stor forskel på to andelsboliger i samme forening- og de vil have samme max. salgspris.
Er boligen direkte misligholdt kan du derfor anmode om et prisnedslag, det må sælgeren gerne give dig, hvis bestyrelsen godkender det.

Det sker ofte hvis tidligere andelshaver er blevet ekskluderet og andelen er under salg af banken eller bestyrelsen.

Sælgeren må derimod IKKE tage mere end max. salgsprisen + forbedringer. (max salgsprisen står i regnskabet)

Dokumentation for forbedringer og beregningen af værdien skal være vedlagt andelens salgsdokumenter, så du sammen med din advokat kan tjekke det ser fornuftigt ud og er beregnet i henhold til vedtægterne i foreningen.

Opdager du efterfølgende at du har betalt for meget, har du ret til at få det ekstra beløb refunderet. Her er det andelsforeningens der hæfter.

Andelsforeningens vedtægter

Her skal du læse nøje hvad der står og meget gerne have en erfaren boligadvokat til at gennemgå dem, for det er her du kan overse meget vigtige punkter, der kan blive en dyr affære.

Vedtægterne er hele omdrejningspunktet for hvordan andelsforeningen er skruet sammen og hvordan det er at bo i andelen.

Der vil stå udspecificeret stort set alt helt ned til hvor mange gange årligt din hæk skal klippes og hvilke datoer det skal være gjort på- og i øvrigt hvad der sker hvis du ikke gør det.

Der vil også være anført om andelen må fremlejes, hvad du er forpligtet til at vedligeholde og hvordan foreningen har afsat penge til fremadrettet vedligeholdelse af boligerne.

Referat fra generalforsamlingen

Sørg for at få udleveret sidste nye referat fra andelsforeningens generalforsamling og nærlæs hvilke beslutninger, der er vedtaget for den komne drift.

Der kan være lavet store beslutninger, der kan få meget stor indflydelse på den fremtidige boligafgift. F.eks. kan der være planlagt at optage nye lån til nye vinduer og tag i hele foreningen, hvor udgiften vil blive lagt på den fremtidige månedlige boligafgift du skal betale.

Der kan også være særdeles gode nyheder, der omvendt vil give lavere boligafgift, f.eks. omlægning af lån.

Få din advokat til at læse referatet for dig.

Foreningens lån

Da foreningen i sin tid blev stiftet blev der lavet lån til at dække udgifterne til opførelsen af alle boligerne.

De lån kan være uændrede og under månedlig afvikling, men de kan også være ændret med tiden og omlagt til nye lånetyper.

Her skal du være særligt opmærksom på typen af lån og deres løbetid.

Der kan meget vel være en lav boligafgift fordi, der ikke er blevet vedligeholdt ret meget og tiden snart kommer til optagelse af nye lån, så der kan udbedres på boligerne.

Der kan også være optaget lånetyper der pludselig kan gøre det dyre at betale lånene – så stiger din boligafgift – det kan være lån med rentetilpasning.

De bedste lån er fastforrentede lån med lang resterende løbetid.

Har foreningen den type lån og er der ikke behov for større vedligeholdelsesopgaver, vil boligafgiften typisk være meget stabil.

Vedligeholdelsesplanen

Alle lån kan være nok så fine og ikke give anledning til løftede øjenbryn, men der kan nemt være behov for oprettelse af nye lån inden for kort tid hvor du vil være beboer.

Det kan være hvis taget skal skiftes, vinduer og døre trænger eller varmeanlægget i hver andel skal skiftes.

Det er typer af udgifter der kræver store beløb og der er sjældent opsparet fri kapital til den slags opgaver.

Det er derfor vigtigt at se på andelsboligernes samlede stand og ikke kun den du påtænker at købe.

Er der en vedligeholdelsesplan, vil det typisk fremgå hvor lang levetid der er beregnet på de forskellige dyre installationer og klimaskærm.

Er foreningen 30 år gammel og er taget angivet til en levetid på 30 år – men ikke skiftet, ja så må det forventes at det bliver nødvendigt at skifte det inden for en overskuelig fremtid.
Det vil du komme til at være med til at betale, hvis der ikke er opsparet penge til det.

Det er meget normal, at der ikke er taget højde for den slags i foreningerne og boligafgiften derfor ikke er justeret, så der opspares til de store opgaver.

Når taget skal skiftes optages nye lån og merudgiften pålægges hver andels månedlige boligafgift – den kan derfor let stige 1.000 kroer pr. måned på den konto.

Få din boligadvokat til at gennemgå lån og vedligeholdelsesplanen for dig.

Hvad skal du betale hver måned?

Du skal betal én boligafgift til andelsforeningen hver måned, som dækker jeres samlede udgifter til lån og drift.

Herudover skal du selv betale forskellige udgifter f.eks. vandafsledningsafgift og vandforbrug, fjernvarmeforbrug eller gas til gasfyret samt eventuelt tv og internet.

Herudover skal du selv betale for det lån du eventuelt har optaget for at købe andelen.

Her skal du være opmærksom på, at du ikke kan optage de billige realkreditlån i en andel og renten typisk er på omkring 4 – 5%.

Der kan være særlige bestemmelser i vedtægterne omkring hvor stor en del af andelsværdien du må belåne.

Ofte er der krav om at du max. må belåne 80% af andelsværdien.

Når du optager lånet bliver der sendt anmodning fra banken om adgang til bestyrelsen i foreningen og de kan derfor se hvor meget du belåner andelen. De skal godkende beløbets størrelse, så det er vigtigt du ikke overbelåner.

Betaling og overdragelse

Langt de fleste andelsboliger sælges ved selvsalg og det kan du være helt tryg ved, bare du selv har en boligadvokat med ind over salget.

Når du har besigtiget andelen og din boligadvokat har gennemlæst de forskellige dokumenter, vil en overdragelsesdato blive aftalt på plads.

Ca. 14 dage før overdragelsesdagen skal du indbetale det fulde beløb til andelsforeningens bankkonti – de sørger for at overfører til sælger og tilbageholder typisk et mindre beløb, der kan bruges til rettelse af fejl og mangler.

På overdragelsesdagen vil du få et andelsbevis underskrevet af bestyrelsen og nøglerne.

Herefter har du en fastsat periode (står i vedtægterne) til at gøre indsigelser omkring fejl og mangler.